Hiệp hội BĐS TP HCM 'cầu cứu' Thủ tướng chính phủ

Tại cuộc gặp gỡ giữa Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc với các doanh nghiệp trên địa bàn TP HCM ngày 29/4, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã nêu lên hàng loạt những khó khăn và mong muốn được Thủ tướng tháo gỡ. 

Theo ông Châu, hiện nay tiền sử dụng đất đang là gánh nặng và là "ẩn số” của doanh nghiệp, hộ gia đình. Bởi với tiền sử dụng đất, nhà đầu tư không thể tiên lượng được trước khi quyết định đầu tư dự án, gần như phải mua lại quyền sử dụng đất đến hai lần và đẻ ra cơ chế "xin - cho". Doanh nghiệp muốn được đóng tiền sử dụng đất phải qua quá trình thẩm định, xét duyệt rất nhiêu khê, có thể dẫn đến "tình thế" chủ đầu tư phải "thỏa thuận" với đơn vị tư vấn mới có kết quả phù hợp. Điều này làm tăng chi phí và cuối cùng người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà. HoREA kiến nghị Chính phủ xem xét sửa đổi cách tính tiền sử dụng đất như là một sắc thuế khi chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở.

Theo ông Châu, UBND Thành phố trước đó đã đề xuất Chính phủ, về lâu dài nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm "tiền sử dụng đất" thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin - cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước.

Trong trường hợp đề xuất trên đây chưa được chấp thuận, Hiệp hội Bất động sản TP HCM kiến nghị cho chủ đầu tư được khấu trừ chi phí thực tế giải phóng mặt bằng vào tiền sử dụng đất.

Cũng theo HoREA, hiện nay khi áp dụng Luật Đất đai 2013 vào thực tế, có nhiều trường hợp hộ gia đình, cá nhân tại TP HCM khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở trong các vị trí hẻm sâu đã phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn các trường hợp đã được cấp sổ đỏ từ năm 2014 trở về trước, mà nguyên nhân là do quy định mức giá đất thấp nhất của địa phương ban hành không được thấp hơn mức giá đất tối thiểu theo khung giá đất của Chính phủ. 

Đại diện Hiệp hội này cũng cho rằng, Ngân hàng Nhà nước khi đưa ra dự thảo sửa đổi Thông tư 36 theo hướng “siết” tín dụng vào thị trường bất động sản và nâng hệ số rủi ro trong kinh doanh lĩnh vực này đã phát đi thông điệp mạnh mẽ đến các chủ đầu tư dự án, các ngân hàng thương mại, các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp đều phải tự điều chỉnh và tái cấu trúc đầu tư, kinh doanh để đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh, bền vững.

“Đề nghị cho phép tổ chức tín dụng được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn với tỷ lệ tối đa 50% và đề nghị vẫn xếp các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản vào nhóm tài sản có hệ số rủi ro 150% như hiện nay và quy định thời điểm có hiệu lực vào năm 2017 để các bên có liên quan chủ động điều chỉnh hoạt động của mình, thì hợp lý hơn và không gây sốc cho thị trường”, vị này kiến nghị Thủ tướng.

Một trong những ách tắc khác hiện nay là từ ngày Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực cho đến nay thì cũng là khoảng thời gian mà nhiều doanh nghiệp gặp trở ngại rất lớn do Sở Xây dựng không thể trình UBND Thành phố để xét duyệt hồ sơ lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở, chỉ vì khoản 4 điều 23 luật Nhà ở và khoản 2 điều 18 Nghị định 99 đã quy định là doanh nghiệp khi đã nhận chuyển quyền sử dụng "đất ở" thì mới được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Quy định này vừa không phù hợp với thực tế vừa xung đột với Luật Đất đai 2013 vì tại khoản 1.b điều 169 của Luật Đất đai đã quy định tổ chức kinh tế được nhận chuyển quyền sử dụng "đất" bao gồm cả đất ở, đất nông nghiệp...

Theo ông Châu, nghiên cứu kỹ thì thấy Luật Đất đai đã quy định hợp lý hơn vì trên thực tế khi doanh nghiệp thực hiện giải phóng mặt bằng dự án nhà ở thì phần lớn là đất nông nghiệp, đất chuyên dụng. Do vậy, cần phải sửa đổi khoản 4 điều 23 Luật Nhà ở bằng cách thay thế từ "đất ở" thành từ "đất" để phù hợp với khoản 1b điều 169 luật Đất đai 2013 đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật và tháo gỡ được ách tắc hiện nay trong thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở.

Một điểm nữa, theo Chủ tịch HoREA là quy định hiện hành, hầu hết các ngành nghề đều được Nhà nước cho phép hạch toán bù trừ trong quá trình kinh doanh để xác định lợi nhuận và nghĩa vụ nộp thuế thu nhập doanh nghiệp. Nhưng cơ chế này lại không được áp dụng đầy đủ cho hoạt động kinh doanh bất động sản vì theo quy định thì kinh doanh lĩnh vực này phải được hạch toán riêng.

Doanh nghiệp được lấy lợi nhuận trong hoạt động ở các lĩnh vực khác để bù trừ cho kinh doanh bất động sản bị thua lỗ nhưng không được lấy lợi nhuận từ kinh doanh bất động sản để bù trừ cho các hoạt động khác bị thua lỗ. "Đây là quy định bất hợp lý và không còn phù hợp với tinh thần đổi mới khi xây dựng luật Đầu tư 2014 đã quy định nhà đầu tư được quyền thực hiện hoạt động đầu tư, kinh doanh trong các ngành, nghề mà pháp luật không cấm", ông Châu nói và cho rằng cần bãi bỏ quy định lỗi thời này; đồng thời cho phép được bù trừ lỗ của các hoạt động sản xuất, kinh doanh khác với lợi nhuận từ kinh doanh bất động sản để phù hợp với các điều ước quốc tế mà nước ta đã ký kết.

Lệ Chi